Der Bundestag hat am 17.12.2020 durch Ergänzung des Art. 240 EGBGB um § 7 eine Vermutungsregelung geschaffen welche für § 313 BGB klarstellt, dass die staatlich verordneten Nutzungsbeschränkungen aufgrund der div. Corona-Verordnungen der Länder, insbes. die Pflicht zur Schließung vieler Geschäfte des Einzelhandels, von Fitnessstudios, Gaststätten, Restaurants usw., eine Störung der Geschäftsgrundlage im Gewerbemietverhältnis darstellen. Der Bundesrat stimmte dem am 18.12.2020 zu. Das neue Gesetz trat zum 01.01.2021 in Kraft.

§ 7 zu Art. 240 EGBGB wurde wie folgt ergänzt:

 (1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

 (2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Damit sollen Verhandlungen der Parteien über den gesamten Inhalt der Gewerbemietverhältnisse, insbesondere über die Mietzinshöhe im Pandemiefall, Reduzierungen, Stundungen, ggf. sogar Kündigungsrechte ermöglicht werden.

Die bis­he­ri­ge Meinung der Gerichte des Rhein-Main Gebietes im Überblick:

Bisher standen die Vermieter auf dem Standpunkt, dass an der Mietsache kein Mangel bestehe, sie ihre Leistung erbracht hätten und das Verwendungsrisiko allein Sache des Gewerbemieters sei.

Diverse Landgerichte der Region, z.B. das Land­ge­rich­t Hei­del­berg, LG Stuttgart, LG Zweibrücken, LG Frankenthal oder das LG Frank­furt a.M. hat­ten bisher voll zu Gunsten der Vermieter ge­ur­teilt und festgestellt, dass die Mieter selbst bei staat­lich an­ge­ord­ne­ten Schlie­ßun­gen, die vollen Mieten schulden.

Gerade unser Landgericht Hei­del­berg lehnte eine Reduzierung der Miete wegen des Einwandes der Stö­rung der Ge­schäfts­grund­la­ge im Ergebnis ab. Interessant ist die Begründung: Das Landgericht Heidelberg sah zwar noch eine Stö­rung der Ge­schäfts­grund­la­ge. Im entschiedenen Einzelfall sei es dem Mie­ter aber zuzumuten, die Miete weiter zu bezahlen.

Denn § 313 BGB nor­mierte auch bisher als wei­te­re Tatbestandsvor­aus­set­zun­gen, dass ei­ne An­pas­sung des Ver­trags nur ver­langt wer­den kann, so­weit ei­nem Teil un­ter Be­rück­sich­ti­gung al­ler Um­stän­de des Ein­zel­falls, ins­be­son­de­re der ver­trag­li­chen oder ge­setz­li­chen Ri­si­ko­ver­tei­lung, das Fest­hal­ten am un­ver­än­der­ten Ver­trag (an unveränderter Mierzinshöhe) nicht zu­ge­mu­tet wer­den kann. Dies ist nichts Neues und die Gerichte können hier auf bestehende Bewertungsmaßstäbe zurückgreifen. Wichtig ist, dass der Rechtsanwalt im Einzelfall konkret und detailliert argumentiert. Die schlichte Forderung nach einer Mietzinsreduzierung mit dem Argument „Wegfall der Geschäftsgrundlage aufgrund der Schließung“ ist zu kurz gegriffen.

Ein Sonderkündigungsrecht als letzter Ausweg:

Nur wenn ei­ne An­pas­sung des Gewerbemietvertrages nicht mög­lich oder nicht zu­mut­bar ist, kann der Ver­trag außerordentlich (Fristen beachten) ge­kün­digt wer­den. Dies könnte für im Gewerbemeitrecht lang laufende Verräge (5-Jahrsverrtäge, 10-Jahresverträge) eine Lösung für den Gewerbetreibenden sein, der keine Perspektive für sich mehr sieht.

Die Folgen für Gewerbemietverträge:

Im Er­geb­nis wird es al­so wei­ter­hin auf ei­ne In­ter­es­sen­ab­wä­gung zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­ter im Ein­zel­fall hin­aus­lau­fen. Mög­li­cher­wei­se wird die In­ter­es­sen­ab­wä­gung in scheinbar ähnlichen Fällen zu höchst un­ter­schied­li­chen Er­geb­nis­sen füh­ren. Die Gerichte werden zwischen einem Ver­mie­ter, der ggf. nur eine Gewerbeimmobilie als Altersvorsorge besitzt und einen in­sti­tu­tio­nel­len An­le­ger, der eine Vielzahl von Gewerbeimmoblieen vermietet, deutlich unterscheiden. Auch auf Mieterseite tut man gut daran, Hintergründe vorzutragen.

M.E. klar ist aber schon, dass diese Gesetzesänderung kaum auf Mietverträge anzuwenden sein wird, die in Kenntnis der Pandemie abgeschlossen wurden. Hier wird man insbesondere dem Mieter vorhalten müssen, dass er eine entsprechende Regelung hätte aufnehmen können.

Wünschenswert wäre auch, wenn eine solche Gesetzesergänzung für die oft hinter Gewerbemietobjekten stehenden Finanzierungen geschaffen würde. Denn sonst sehe ich zeitversetzt eine Pleitewelle der Vermieter und  zahlreiche Zwangsversteigerungen, insbesondere in stätischen B-Lagen auf uns zukommen.

Wenn Ihr Gewerbemieter nunmehr mit Verweis auf dieses neue Gesetzt mit Minderungswünschen um 100% auf sie zukommt, sprechen Sie mich an. Eine solche Minderung gibt dieses Gesetz nicht ohne weiteres her. Wenn Sie als Gewebemieter angemessen Ihre Miete mindern wollen, stehe ich Ihnen ebenfalls mit Rat zu Seite.

Heidelberg, den 20.01.2021

Jörg Ebenrecht

Rechtsanwalt