Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 07.02.2013 einen Notar zu Schadensersatz wegen der Verletzung seiner Amtspflicht bei der Beurkundung eines Kaufesvertrages einer sog. Schrottimmobilie verurteilt (III ZR 121/12).

Gegenstand der Verletzung der Amtspflicht des Notars war eine im Beurkundungsgesetz vom Gesetzgeber zu Gunsten des Verbrauches vorgeschriebene Regelfrist von zwei Wochen (§ 17 Abs. 2 BeurkundG), welche nicht eingehalten war. Diese Frist soll sicherstellen, dass der Verbraucher zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin den Kaufvertragsentwurf in den Händen hat, um sich mit der Sache auseinanderzusetzen und ggf. Fragen an den Notar vorbereiten kann.

Diese Frist wird im Strukturvertrieb bei Schrottimmobilien sehr häufig unterschritten. Meist ist es so, dass der Anlageberater den Kunden sofort nach der ersten Beratung zu einem Notar fährt (in den Abendstunden zu einem sog. Mitternachtsnotar) und der Kaufvertrag somit an dem Tag beurkundet wird, an dem der Verbraucher erstmals vom Geschäft hört. Einen Kaufvertragsentwurf erhalten die wenigsten vorab zu Einsicht. Dies ist rechtswidrig und führt zu Schadensersatzansprüchen.

Noch häufiger kommt folgende Fallgestaltung vor:

Beim Verkauf von Schrottimmobilien ist es in der Regel so, dass der Kunde nur ein Kaufvertragsangebot abgibt und an dieses Angebot für eine bestimmte Zeit unwiderruflich gebunden ist. Von der Rechtsprechung wird hier ein Zeitraum von ca. 4 Wochen gebilligt. Schon diese Frist wird häufig überschritten. So finden sich in vielen Kaufverträgen Formulierungen wie „…an dieses Angebot halten sich die Käufer sechs Wochen gebunden“.

Zusätzlich oder statt dessen findet man auch Formulierungen wie „…nach Ablauf dieser Frist [Anmerkung: gemeint sind die sechs Wochen] erlischt das Angebot nicht, sondern ist jederzeit frei widerruflich.“

Diese Formulierungen sind beide rechtswidrig und führten wie der Bundesgerichtshof in zwei Urteilen vom 11.06.2010 (BHG Az.: V ZR 85/09) sowie 07.06.2013 (BGH Az.: V ZR 10/12) entschieden hat, zu Schadensersatzansprüchen des Käufers gegen den Verkäufer.

Steht jedoch, z.B. wegen einer Insolvenz des Verkäufers dieser nicht mehr als liquider Gegner zur Verfügung, so wird diese fehlerhafte Beurkundung als Amtspflichtverletzung des Notars zu bewerten sein und Schadensersatzansprüche gegen diesen auslösen. Die Besonderheit der Notarhaftung (Subsidiarität des Schadensersatzanspruchs gegen einen Notar) besteht darin, dass der Verbraucher zunächst versuchen muss bei anderen Schadensersatz zu erlangen. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 07.02.2013 deutlich gemacht, dass dies nicht uferlos geschehen muss. Bei einer Insolvenz des Verkäufers und fraglichen Ansprüchen gegen den Anlageberater ist dem Grundsatz der Subsidiarität des Schadensersatzanspruches gegen den Notar genüge getan. Man kann auch den Notar verklagen.

Soweit in Ihrem Kaufvertrag ähnliche Formulierungen wie oben zitiert enthalten sind, eine Bindung über 4 Wochen und/oder ihr Angebot soll nach Ablauf der Bindungsfrist „nur“ widerruflich sein, so widerspricht dies dem Gesetz. Sie haben dann Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer der Immobilie, gegebenenfalls gegen den Berater und wenn beide nicht mehr greifbar sind, gegen den Notar.

Zum Abschluss gilt es eine Warnung auszusprechen: Meinen Mandanten liegen Aufforderungen von Notaren vor, die unter dem Vorwand materiell rechtliche Unklarheiten beseitigen zu wollen, eine Genehmigung der Annahmeerklärungen von unseren Mandanten fordern. Dies kann m.E. nur dazu führen, dass Sie Ihrer Schadensersatzansprüche gegen den Notar verlieren!

Ohne genaue Prüfung der Sache- und Rechtslage im Einzelfall raten wir dringend davon ab solche Genehmigungen vorschnell zu erteilen. Sollten Sie eine solche Aufforderung in den letzten Tagen erhalten haben, wenden Sie sich unbedingt an einen Rechtsanwalt.